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租賃合同糾紛，約定解除權(quán)就不用賠償損失？
時(shí)間：2020-08-19 14:24:42 來(lái)源： 作者：
合同對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者并不陌生，但是各種各樣的條款卻讓很多經(jīng)營(yíng)者不知所措。比如浩云律所近期代理的一件租賃合同糾紛，當(dāng)事人就差點(diǎn)因?yàn)椴灰俗⒁獾囊粋€(gè)條款而損失巨大。
劉先生準(zhǔn)備餐飲經(jīng)營(yíng)并加盟了一個(gè)著名品牌，為此劉先生選定了一家店面準(zhǔn)備租賃。在協(xié)商后，劉先生與李先生簽訂租賃合同，約定由劉先生承租房屋開(kāi)辦餐館，約定租期20年，同時(shí)約定一方單方終止合同，應(yīng)提前一個(gè)月通知，并以1個(gè)月房租為標(biāo)準(zhǔn)支付對(duì)方違約金。誰(shuí)知還未經(jīng)營(yíng)一年，李先生通知?jiǎng)⑾壬凑蘸贤s定的單方解除權(quán)要求解除合同，并按照約定支付1個(gè)月違約金。劉先生接到通知后大驚失色，如果按照合同約定，雖然可以獲得一個(gè)月的租金賠償，但是根本不足以彌補(bǔ)劉先生為此投入的大量裝修、宣傳等人力和物力投入。當(dāng)初因?yàn)樾湃螌?duì)方而未對(duì)合同詳細(xì)審查，難道現(xiàn)今只能為此買(mǎi)單嗎？劉先生帶著試試看的心態(tài)，咨詢(xún)了浩云專(zhuān)業(yè)合同律師。
一、此條款是否為單方解除權(quán)？
“一方單方終止合同，應(yīng)提前一個(gè)月通知，并以1個(gè)月房租為標(biāo)準(zhǔn)支付對(duì)方違約金。”的約定，表面上看是賦予了單方解除權(quán)，其實(shí)不然。因?yàn)閺恼麄€(gè)合同內(nèi)容上看，既然租賃合同約定租期20年、限定餐飲經(jīng)營(yíng)，此為長(zhǎng)期租約且租賃目的明確。那么從雙方簽訂合同的本意來(lái)看，必然不會(huì)賦予單方任意解除權(quán)，否則劉先生為準(zhǔn)備長(zhǎng)期餐飲經(jīng)營(yíng)投入的人力、物力、宣傳等投入必然會(huì)遭受巨大損失，不符合一般人簽約的本意。所以，該條款
不能看做是雙方約定的單方解除權(quán)，而是應(yīng)當(dāng)看做對(duì)合同履行中違約責(zé)任約定。
二、解除合同是否只需要賠償一個(gè)月租金？
合同約定違約需要支付一個(gè)月租金，此可看做約定違約金。根據(jù)《合同法》規(guī)定，違約金具有補(bǔ)償性和懲罰性?xún)煞N。當(dāng)違約金過(guò)低不足以彌補(bǔ)損失時(shí)，守約方有權(quán)利請(qǐng)求增加違約金，也就是按實(shí)際損失賠償。因此，如果對(duì)方解除合同，那么劉先生可以要求對(duì)方按照實(shí)際損失進(jìn)行賠償，同時(shí)還可以按照《合同法》第113條的規(guī)定，要求對(duì)方賠償可得利益損失。
三、劉先生該如何應(yīng)對(duì)？
1、不同意解除合同，要求繼續(xù)履行合同。
雖然解除合同可以得到賠償，但是對(duì)于劉先生來(lái)說(shuō)，繼續(xù)履行合同顯然是最好的。根據(jù)上述分析，對(duì)方并沒(méi)有合同約定的單方解除權(quán)，如果沒(méi)有其它正當(dāng)理由，對(duì)方是不能解除合同的，即使訴至法院也不會(huì)獲得支持。
2、要求對(duì)方賠償實(shí)際損失、可得利益損失。
如果雙方互相信任的基礎(chǔ)破壞后對(duì)劉先生的經(jīng)營(yíng)有影響的話，劉先生也可以同意解除合同并要求對(duì)方賠償實(shí)際損失、可得利益損失。實(shí)際損失包括投入的裝修、宣傳等人力、物力投入，可得利益損失是劉先生在繼續(xù)履行合同下可得的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。
最終，本案在浩云律師的代理下，劉先生選擇了繼續(xù)履行合同，對(duì)方訴至法院解除合同也未被法院支持。本案也提醒各位市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者在簽訂合同時(shí)需特別小心謹(jǐn)慎，很多人喜歡在合同中打擦邊球以期望獲得不當(dāng)利益，在涉及重要合同時(shí)最好還是需要專(zhuān)業(yè)人士幫助審核下才比較穩(wěn)妥。更多合同糾紛法律咨詢(xún)，請(qǐng)咨詢(xún)?cè)诰€法律顧問(wèn)。
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